O que é do advogado
- Analisar a cadeia de títulos e a situação jurídica do imóvel.
- Definir a estratégia: usucapião, retificação, adjudicação, inventário, REURB ou outro caminho.
- Reunir as provas de posse e de propriedade.
- Redigir e conduzir os pedidos no cartório e na Justiça.
- Negociar com confrontantes, herdeiros e demais interessados.
- Responder a impugnações.
O que é do engenheiro
- Levantamento de campo do terreno e das construções (ABNT NBR 13133).
- Planta, memorial descritivo e ART.
- Comparação entre matrícula, cadastro da prefeitura e realidade.
- Projeto legal e aprovação na prefeitura, quando há construção a regularizar.
- Laudo técnico de caracterização, de idade das construções ou de avaliação (ABNT NBR 14653).
- Atendimento às exigências técnicas do cartório e da prefeitura.
- Assistência técnica em perícias judiciais.
Onde os dois se encontram
Usucapião — Advogado: Modalidade, provas da posse, condução do pedido; Engenheiro: Planta, memorial, ART e laudo
Retificação de área (Lei 6.015/1973, art. 213) — Advogado: Pedido e anuência dos confrontantes; Engenheiro: Levantamento e nova descrição
Averbação de construção — Advogado: Pendências jurídicas no cartório; Engenheiro: Projeto, habite-se e documentação técnica
Inventário com imóvel irregular — Advogado: Partilha e condução do inventário; Engenheiro: Diagnóstico e regularização do imóvel
REURB (Lei 13.465/2017) — Advogado: Instrução jurídica do processo; Engenheiro: Levantamentos e projetos
Disputa de divisa — Advogado: Ação e estratégia processual; Engenheiro: Laudo e assistência técnica
Os erros mais comuns
1. Começar pelo cartório sem diagnóstico técnico. O pedido volta com exigências que poderiam ser previstas.
2. Usar planta antiga ou de terceiros. Medidas que não conferem com a realidade geram sobreposições e impugnações.
3. Escolher a modalidade de usucapião sem a área medida. A área real pode inviabilizar uma modalidade.
4. Contratar o engenheiro só no fim. Quando a parte técnica entra tarde, as correções atrasam o processo.
Como organizar o trabalho
- Reunião inicial com o cliente, o advogado e o engenheiro.
- Diagnóstico técnico e jurídico em paralelo.
- Definição da estratégia com base nos dois diagnósticos.
- Cronograma com responsabilidades claras.
- Canal único de comunicação com o cliente.
Para o passo a passo da parte técnica, leia "Habite-se e averbação da construção: o caminho técnico" e "Usucapião extrajudicial: o papel do engenheiro passo a passo".
Conclusão
A regularização de um imóvel é um trabalho de equipe. O advogado define o caminho, o engenheiro prova o que é o imóvel. Quando cada um faz a sua parte desde o começo, o cliente economiza tempo e dinheiro.
Próximo passo
Escritórios de advocacia: conheça o nosso serviço de regularização de imóveis e o de laudo técnico para usucapião.