Habite-se e averbação não são a mesma coisa
- Habite-se: documento da prefeitura que atesta que a construção foi concluída e está de acordo com o projeto aprovado e com a legislação municipal.
- Averbação: registro da construção na matrícula do imóvel, feito no cartório de registro de imóveis.
O habite-se costuma ser um dos documentos exigidos para a averbação. Um não substitui o outro.
Etapa 1: diagnóstico
O primeiro passo é comparar três realidades:
1. O que a matrícula diz.
2. O que a prefeitura tem cadastrado e aprovado.
3. O que existe de fato no terreno.
Esse diagnóstico define o tamanho do trabalho. Às vezes falta só o habite-se de uma obra aprovada. Às vezes a construção nunca teve projeto.
Etapa 2: levantamento
Medição da construção existente: áreas, pavimentos, afastamentos, taxa de ocupação e posição no terreno. Esse levantamento é a base do projeto de regularização.
Etapa 3: projeto e aprovação na prefeitura
Para construções sem projeto aprovado, é preciso elaborar o projeto legal "como construído" e submeter à prefeitura. Aqui entram os parâmetros do plano diretor e do código de obras do município: recuos, gabarito, taxa de ocupação, vagas, permeabilidade. Em Vila Velha, Vitória e Serra, cada município tem a sua legislação. Quando a construção não atende a algum parâmetro, o projeto precisa avaliar se há possibilidade de regularização prevista na legislação local, adequação da obra ou outro caminho.
Etapa 4: vistoria e habite-se
Com o projeto aprovado e a obra compatível, a prefeitura faz vistoria e emite o habite-se, ou documento equivalente conforme o município.
Etapa 5: documentação da obra perante a Receita Federal
Para averbar a construção, o cartório costuma exigir a comprovação da regularidade previdenciária da obra, por meio de certidão emitida pela Receita Federal. O procedimento depende do tipo e do porte da obra e de quando ela foi feita, e normalmente envolve contador.
Etapa 6: averbação no cartório
Com o habite-se, a certidão da Receita Federal e os demais documentos exigidos, o pedido de averbação é apresentado ao cartório de registro de imóveis. A construção passa a constar da matrícula.
Quando a área do terreno também está errada
Se a medida do terreno na matrícula não corresponde à realidade, pode ser necessária a retificação de área, prevista no art. 213 da Lei 6.015/1973, com levantamento, planta, memorial e ART. Nesse caso, a retificação costuma vir antes da averbação.
Quem faz cada parte
O engenheiro faz o diagnóstico técnico, o levantamento, o projeto e a ART, e acompanha a prefeitura. O contador cuida da parte previdenciária. O advogado ou o despachante pode conduzir o cartório, principalmente em casos com pendências jurídicas. Leia "Advogado e engenheiro na regularização: quem faz o quê".
Conclusão
Imóvel com construção averbada vale mais, aceita financiamento e é vendido com mais facilidade. O caminho tem etapas, mas começa sempre pelo mesmo ponto: um diagnóstico técnico do que existe e do que falta.
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