Antes de começar: as modalidades e os prazos
O Código Civil prevê várias modalidades de usucapião, com prazos diferentes:
- Extraordinária (art. 1.238): 15 anos de posse, reduzidos para 10 se o possuidor morar no imóvel ou tiver feito obras ou serviços produtivos.
- Ordinária (art. 1.242): 10 anos, com justo título e boa-fé, reduzidos para 5 em situações específicas.
- Especial urbana (art. 1.240): 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, sem outro imóvel.
- Especial rural (art. 1.239): 5 anos, para área rural de até 50 hectares tornada produtiva.
- Familiar (art. 1.240-A): 2 anos, nos casos de abandono do lar previstos na lei.
A escolha da modalidade é do advogado. A área medida pelo engenheiro pode ser decisiva, como no limite de 250 m² da usucapião especial urbana.
Passo 1: análise documental
O engenheiro reúne o que existe: matrícula ou transcrição do imóvel, se houver, matrículas dos vizinhos, cadastro na prefeitura, plantas antigas e documentos de compra. O objetivo é entender o que o registro diz e o que existe na realidade.
Passo 2: levantamento de campo
Medição dos limites do imóvel, das construções e das referências do entorno, conforme a ABNT NBR 13133. É aqui que aparecem as diferenças entre a área "do papel" e a área real, muros fora da divisa e sobreposições com vizinhos.
Passo 3: identificação dos confrontantes
Cada lado do imóvel tem um confrontante: um vizinho, uma rua, uma área pública. O engenheiro identifica cada um, com o número da matrícula quando possível. Essa informação é essencial, porque os confrontantes precisam anuir ou ser notificados.
Passo 4: planta e memorial descritivo
A planta mostra o imóvel com medidas, área e confrontações. O memorial descreve o perímetro em texto. Os dois precisam ser coerentes entre si e com o levantamento, e são assinados pelo profissional com ART.
Passo 5: laudo técnico, quando útil
Caracterização do imóvel e das benfeitorias e, se for o caso, estimativa da idade das construções, que ajuda a reforçar a prova do tempo de posse. Quando é preciso definir valor, o laudo de avaliação segue a ABNT NBR 14653.
Passo 6: coleta de assinaturas
O advogado e o cliente buscam a assinatura dos confrontantes na planta e no memorial. O engenheiro orienta sobre quem precisa assinar e corrige o que for pedido.
Passo 7: atendimento às exigências do cartório
O cartório analisa e pode emitir nota de exigência. As exigências técnicas, como ajustes na descrição perimétrica, na área ou nas confrontações, são respondidas pelo engenheiro.
Como engenheiro e advogado trabalham juntos
Advogado → Engenheiro
Escolhe a modalidade e a estratégia → Mede e descreve o imóvel
Reúne as provas da posse → Produz planta, memorial e ART
Conduz o pedido no cartório → Atende às exigências técnicas
Representa o cliente em impugnações → Atua como assistente técnico, se houver processo
Para saber o que o cartório costuma exigir, leia "Laudo técnico para usucapião: o que o cartório pede no ES".
Conclusão
O engenheiro é quem transforma a posse em uma descrição técnica que pode entrar na matrícula. Quando essa parte é bem feita desde o início, o pedido anda mais rápido e com menos exigências.
Próximo passo
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