O que é a vistoria cautelar de vizinhança
É uma vistoria técnica feita nos imóveis vizinhos antes do início de uma obra. O engenheiro registra o estado de cada imóvel com fotos, medições e descrição das anomalias que já existem, como fissuras, infiltrações e desníveis. O resultado é um laudo com ART, normalmente com um caderno para cada imóvel.
A ABNT NBR 12722, que discrimina os serviços para construção de edifícios, prevê a vistoria dos imóveis vizinhos como parte da preparação da obra.
Para que serve
- Para a construtora: separa os danos que já existiam dos que podem ter sido causados pela obra. É a principal defesa contra pedidos de indenização sem fundamento.
- Para o vizinho: garante prova do estado do imóvel antes da obra. Se surgir um dano novo, a comparação é direta.
- Para os dois: reduz conflito. Quando a prova técnica é clara, a maior parte das reclamações se resolve sem processo.
Quem deve contratar e quem paga
Na prática, quem tem mais interesse e mais responsabilidade é quem vai construir. O Código Civil garante ao proprietário o direito de construir, mas também o obriga a não prejudicar a segurança e o sossego dos vizinhos e a reparar os danos causados (arts. 1.277, 1.299 e 1.311). Por isso, a construtora ou o proprietário da obra costuma contratar e pagar a vistoria.
O vizinho, porém, não precisa esperar. Se a obra ao lado vai começar e ninguém procurou você, contrate a sua própria vistoria. O custo é baixo perto do valor da prova.
O que é registrado
- Fachadas, muros, calçadas e áreas externas.
- Paredes, tetos e pisos internos, cômodo por cômodo.
- Fissuras e trincas existentes, com abertura medida e foto com escala.
- Infiltrações, desníveis, portas e janelas com dificuldade de abrir.
- Selos testemunho em fissuras relevantes, para monitorar a evolução durante a obra.
Qual a abrangência
O raio da vistoria depende do tipo de obra e do solo. Escavações profundas, rebaixamento de lençol freático, cravação de estacas e demolições pedem um raio maior. Em solos de baixada e aterros, comuns em partes da Grande Vitória, a atenção é ainda maior.
E se o vizinho não deixar entrar?
A recusa é registrada no laudo, e a vistoria externa possível é feita. A recusa documentada também tem valor: mostra que a vistoria foi oferecida.
Vistoria inicial, de acompanhamento e final
Em obras longas ou de maior risco, a vistoria inicial é complementada por vistorias de acompanhamento, principalmente nas fases de fundação e estrutura, e por uma vistoria final. A comparação entre elas mostra se houve evolução e quando ela aconteceu.
Se a obra já começou
Ainda vale fazer a vistoria. O registro tardio é mais fraco que o anterior, mas é muito melhor do que nenhum. Se já existem danos, leia "O prédio rachou depois da obra ao lado: como provar o nexo".
Conclusão
A vistoria cautelar é o laudo mais barato que existe se comparado ao custo do conflito que ela evita. Para quem constrói, é proteção. Para quem mora ao lado, é garantia.
Próximo passo
Conheça a nossa vistoria cautelar de vizinhança e fale com o engenheiro antes de a obra começar.