1. Corrosão de armaduras
Como aparece: manchas de ferrugem, fissuras acompanhando a armadura e concreto se soltando em marquises, bordas de laje, vigas de varanda e pilares de garagem.
Por que acontece: cloretos da maresia e carbonatação do concreto destroem a proteção natural do aço. O aço corroído aumenta de volume e rompe o concreto. Cobrimentos menores que os exigidos hoje pela ABNT NBR 6118 aceleram o processo.
Urgência: alta, porque afeta a estrutura e pode causar queda de fragmentos.
2. Desplacamento de revestimento de fachada
Como aparece: pastilhas e cerâmicas soltas, som cavo ao bater, peças caindo.
Por que acontece: perda de aderência da argamassa, falta de juntas de movimentação, dilatação térmica e infiltração por rejuntes e selantes degradados.
Urgência: alta, pelo risco de queda sobre pessoas e veículos.
3. Infiltração pela fachada e pelas esquadrias
Como aparece: manchas de umidade, bolor e pintura descascando nas paredes externas dos apartamentos.
Por que acontece: fissuras na fachada, selantes vencidos ao redor das janelas, peitoris sem caimento e chuvas com vento forte.
4. Falhas de impermeabilização
Como aparece: infiltração em garagens, apartamentos de cobertura, salões sob piscinas e jardineiras.
Por que acontece: fim da vida útil da manta, execução inadequada, perfuração em reformas e ralos sem manutenção. A ABNT NBR 9575 trata do projeto de impermeabilização.
5. Fissuras e trincas
Como aparece: em paredes, tetos e fachadas, com direções e tamanhos variados.
Por que acontece: retração, movimentação térmica de coberturas, falta de verga e contraverga, recalques e reformas sem projeto. A direção da trinca é uma pista importante da causa.
6. Degradação de selantes e juntas
Como aparece: juntas ressecadas, rachadas ou descoladas na fachada e nas esquadrias.
Por que acontece: radiação solar e maresia degradam os selantes mais rápido do que em regiões do interior. É uma patologia "silenciosa": não assusta, mas abre caminho para as outras.
7. Umidade ascendente e eflorescência
Como aparece: manchas na base das paredes, pintura estufando e depósitos brancos.
Por que acontece: água do solo subindo por capilaridade em prédios sem impermeabilização adequada da fundação, comum em áreas de baixada e lençol freático alto.
O que essas patologias têm em comum
Quase todas começam pequenas e crescem com o tempo. Quase todas pioram quando o reparo trata o sintoma e não a causa. E quase todas são mais baratas de resolver quando identificadas cedo, numa inspeção predial conforme a ABNT NBR 16747, do que quando viram emergência.
Para entender por que a orla sofre mais, leia "Prédio à beira-mar: por que a fachada deteriora mais rápido".
Conclusão
Se o seu prédio tem dois ou mais dos sinais descritos aqui, ele precisa de um diagnóstico técnico antes de qualquer obra. Diagnóstico certo é o que evita pagar duas vezes pelo mesmo problema.
Próximo passo
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