A base legal
Aviso: este artigo trata da parte técnica. A condução do pedido é feita por advogado, obrigatório na usucapião extrajudicial.
A usucapião extrajudicial está prevista no art. 216-A da Lei 6.015/1973 e é regulamentada pelo Provimento CNJ 149/2023, o Código Nacional de Normas do foro extrajudicial. As corregedorias estaduais podem detalhar procedimentos, por isso vale confirmar com o cartório da circunscrição do imóvel.
Os documentos técnicos
1. Planta do imóvel. Mostra os limites, as medidas, a área e os confrontantes. Deve ser assinada por profissional habilitado.
2. Memorial descritivo. Descreve o perímetro do imóvel em texto, ponto a ponto, com medidas, rumos ou coordenadas e confrontações. É ele que vai para a matrícula.
3. ART do profissional. A Anotação de Responsabilidade Técnica registrada no CREA, referente ao levantamento, à planta e ao memorial.
4. Assinaturas. A lei prevê que a planta e o memorial sejam assinados também pelos titulares de direitos registrados no imóvel e nos imóveis confinantes. Quando eles não assinam, o cartório faz a notificação.
O que costuma gerar exigência do cartório
- Área da planta diferente da área do memorial.
- Confrontantes identificados de forma incompleta.
- Descrição perimétrica que não "fecha", ou seja, o último ponto não coincide com o primeiro.
- Falta de amarração a pontos de referência, como esquinas e vias.
- Sobreposição com imóveis vizinhos matriculados.
- ART ausente ou com atividade que não corresponde ao serviço.
O levantamento é a base de tudo
Planta e memorial só são confiáveis se o levantamento de campo for bem feito. A ABNT NBR 13133 trata do levantamento topográfico. Em imóveis rurais, há ainda a exigência de georreferenciamento, conforme a Lei 10.267/2001 e as normas do Incra, nos casos em que ela se aplica.
O laudo técnico complementar
Além da planta e do memorial, um laudo técnico pode ajudar a instruir o pedido:
- Caracterização do imóvel e das construções.
- Idade aparente das benfeitorias, que pode reforçar a prova do tempo de posse.
- Avaliação do imóvel conforme a ABNT NBR 14653, quando é necessário definir valor.
Cartório ou Justiça
Quando o pedido no cartório é impugnado e não há acordo, ou quando a situação é mais complexa, o caminho é a ação judicial. A documentação técnica também é necessária ali, e o engenheiro pode atuar como assistente técnico.
Para entender o papel do engenheiro em cada etapa, leia "Usucapião extrajudicial: o papel do engenheiro passo a passo".
Conclusão
Na usucapião, a parte técnica não é detalhe. Uma planta e um memorial bem feitos na primeira vez evitam meses de idas e vindas no cartório.
Próximo passo
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