O dilema do síndico
Boa parte dos condomínios tem prazos de garantia legal que vencem sem que ninguém acompanhe. Quando a manifestação patológica aparece — trinca na fachada, infiltração no subsolo, deformação estrutural — o síndico se vê diante de uma dúvida: acionar a construtora significa entrar em conflito? Ficar quieto significa perder direito? Tecnicamente existe um caminho intermediário, com respaldo legal e documental, que protege o condomínio sem expor o síndico pessoalmente.
O que a lei e a norma preveem
O Código Civil, no artigo 618, e a ABNT NBR 15575 estabelecem prazos mínimos de garantia por sistema construtivo. Em linhas gerais: estrutura, cinco anos; impermeabilização, três anos; instalações hidráulicas e elétricas, três a cinco anos; revestimentos, esquadrias e pintura, um a três anos. A contagem parte do 'Habite-se' ou da entrega das chaves ao condomínio, conforme o caso. Depois do vencimento, mesmo com defeito evidente, o direito de exigir reparo se enfraquece consideravelmente.
O que é uma auditoria de garantia
É um levantamento técnico independente que documenta cinco pontos: quais patologias existem na edificação; qual componente construtivo foi afetado; qual prazo de garantia se aplica a cada caso; se o defeito decorre de execução, projeto, material ou uso; e qual reparo é tecnicamente necessário. Esse documento, assinado por engenheiro com Anotação de Responsabilidade Técnica, é a base formal para qualquer conversa com a construtora — inclusive para uma solução extrajudicial.
Passo a passo para o síndico
Primeiro, levantar o histórico documental: ata de entrega, manual do proprietário, projetos e correspondências trocadas. Segundo, solicitar a auditoria técnica antes do vencimento do prazo aplicável. Terceiro, notificar a construtora formalmente com base no laudo. Quarto, aguardar prazo razoável de resposta, usualmente de quinze a trinta dias. Quinto, se não houver solução, envolver o advogado do condomínio, já com prova técnica constituída.
Por que o síndico não vira réu
O síndico age em nome do condomínio, com respaldo em documento técnico, e a decisão é do conselho ou da assembleia — não pessoal. Quando atua com laudo, ART e notificação formal, cumpre o dever legal de zelar pelo patrimônio comum. O risco pessoal aparece no cenário oposto: deixar o prazo vencer sem providência documentada, com a patologia já conhecida.