O que forma o preço de um retrofit
- Área e altura da fachada: definem a quantidade de serviço e o tipo de acesso.
- Acesso: balancim, andaime fachadeiro ou alpinismo industrial têm custos e produtividades diferentes.
- Extensão dos danos: quanto revestimento precisa ser removido e reassentado, quantas trincas tratar e quanta armadura recuperar.
- Recuperação estrutural: tratamento de armaduras em bordas de laje, vigas e varandas costuma ser o item que mais varia.
- Sistema de acabamento: pintura, textura, novo revestimento cerâmico ou porcelanato.
- Selantes, rejuntes e juntas de movimentação.
- Esquadrias e impermeabilização de varandas, quando entram no escopo.
- Prazo, mobilização, proteção do entorno e segurança do trabalho.
- BDI da empresa: custos indiretos, impostos e lucro.
Por que as propostas não batem
1. Cada empresa estimou uma área de dano diferente. Sem mapeamento, uma prevê 10% de revestimento a substituir e outra prevê 30%.
2. Algumas excluíram itens. Recuperação de armaduras "por conta do condomínio", juntas "se necessário", esquadrias "não inclusas".
3. As unidades de medição são diferentes. Uma cobra por m², outra por verba, outra por andar.
4. As especificações são diferentes. Um selante de poliuretano não é igual a um acrílico. Uma argamassa colante AC-III não é igual a uma AC-I.
5. Os critérios de medição não existem. Sem eles, a obra vira uma sequência de aditivos.
Como comparar de verdade
Passo 1: escopo único. Antes de pedir orçamentos, o condomínio precisa de um laudo de fachada e de um termo de referência com planilha de quantitativos. Todas as empresas orçam a mesma lista.
Passo 2: mesma planilha para todas. Cada proponente preenche os preços unitários na planilha do condomínio. Assim é possível comparar item a item.
Passo 3: equalização técnica. Um engenheiro analisa:
- Preços unitários fora da curva, para cima ou para baixo.
- Itens com preço zero ou "incluso" que escondem exclusões.
- Prazos incompatíveis com o volume de serviço.
- Especificações trocadas.
- Qualificação técnica, obras anteriores e ART da empresa.
Passo 4: relatório para a assembleia. Um quadro claro, com a recomendação técnica e os pontos de atenção de cada proposta.
O risco do menor preço
A proposta mais barata pode estar mais barata porque estimou menos dano, excluiu itens ou usou material inferior. A diferença costuma voltar como aditivo no meio da obra, quando o condomínio já não tem como trocar de empresa. Para entender por que o levantamento prévio reduz esse risco, leia "Mapeamento de fachada antes do orçamento: por que a obra sai mais barata".
O que o condomínio deve exigir no contrato
- Planilha de preços unitários anexada ao contrato.
- Critérios de medição para cada serviço.
- Preço unitário valendo também para quantidades adicionais.
- Retenção até o recebimento final.
- Garantia por serviço e por sistema.
Conclusão
O preço de um retrofit de fachada não se descobre perguntando "quanto custa o m²". Ele depende do estado da fachada e do escopo. Com um escopo único e uma equalização técnica, o condomínio compara propostas de verdade e decide com segurança.
Próximo passo
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