1. Aprovar reforma em apartamento
A ABNT NBR 16280 exige que o síndico receba e analise o plano de reforma antes de autorizar a obra. Retirada de paredes, troca de pisos pesados, mudanças em instalações e em fachadas podem afetar a estrutura e os vizinhos. Aprovar sem análise técnica é assumir esse risco.
2. Definir o escopo de uma obra grande
Fachada, impermeabilização, garagem, áreas de lazer. Antes de pedir orçamentos, alguém precisa dizer o que precisa ser feito. Sem escopo técnico, cada empresa orça uma obra diferente.
3. Comparar propostas
O menor preço quase nunca é o menor custo. A equalização técnica mostra o que cada proposta inclui, o que exclui e onde estão os preços fora da curva.
4. Aprovar medições
Cada pagamento precisa corresponder ao serviço realmente executado. Sem conferência em campo, o condomínio paga adiantado.
5. Aprovar aditivos
O serviço extra pode ser necessário ou pode já estar no contrato. Só uma análise técnica responde.
6. Receber o prédio da construtora
O termo de recebimento das áreas comuns é o momento de registrar as falhas. Assinar sem ressalvas enfraquece a garantia.
7. Acionar a garantia da construtora
Os prazos da ABNT NBR 17170 correm. Saber o que é vício construtivo e o que é falta de manutenção exige laudo.
8. Montar o plano de manutenção
A ABNT NBR 5674 exige um programa de manutenção, e o manual do prédio, conforme a ABNT NBR 14037, define o que fazer e quando. Manutenção sem planejamento vira manutenção de emergência, sempre mais cara.
9. Responder a uma situação de risco
Concreto caindo, trinca crescendo, infiltração na laje, marquise com ferragem exposta. O síndico precisa decidir na hora se interdita, escora ou espera. Essa decisão precisa de um engenheiro.
10. Resolver conflito técnico entre vizinhos
Infiltração que vem do apartamento de cima, dano causado por reforma, ruído de equipamentos. Sem laudo, a discussão vira briga de opinião.
O que essas decisões têm em comum
Todas envolvem dinheiro do condomínio, segurança de pessoas e responsabilidade de quem decide. O art. 1.348 do Código Civil atribui ao síndico o dever de cuidar da conservação do prédio, e a prestação de contas é feita à assembleia. Uma decisão técnica documentada por um engenheiro protege o síndico. Uma decisão tomada sozinho, quando dá errado, recai sobre ele.
Para entender esse risco em detalhe, leia "Responsabilidade pessoal do síndico por obra sem engenheiro".
Como ter apoio técnico sem aumentar muito o custo
- Consultoria pontual: para uma decisão específica, como uma equalização de propostas.
- Assessoria mensal: um engenheiro de referência para o condomínio, com visitas e atendimento às dúvidas.
- Projeto específico: do diagnóstico ao recebimento de uma obra.
O formato certo depende do tamanho do prédio e do momento. Um condomínio com obra grande em andamento precisa de acompanhamento contínuo. Um condomínio estável pode precisar só de apoio pontual.
Conclusão
O síndico não precisa ser engenheiro, mas precisa saber quando chamar um. Estas dez decisões são o ponto de partida.